第831章 信息不对称

                第二天，愚人节一早，顾骜就带着米娜，跟卡洛琳殿下的人一起，去了摩纳哥法国西部边界的填海工地。顾骜这边带的人，有现场的负责人，还有他名下那家摩纳哥地产公司的高管之一、朱塞佩先生。朱塞佩是82年马岛战争之后，因为摩纳哥王室的航运公司，要平息布列塔尼亚人的怒火、检讨“不小心在不知情的情况下，运了一些军火到阿根廷”，而被摩纳哥王室开除的。然后，一兜二转过了两年，就被顾骜僱佣了过来，继续负责在摩纳哥的不少项目。甚至包括此前的“卡洛琳公主”号b0'ca-i游轮项目，他也有涉足管理账目。很显然，把朱塞佩招来，并不是顾骜的本意。这几年，顾骜也谈不上彻底收服对方。他知道这厮就是摩纳哥王室派来查他帐的、为了双方更好的互信，免得摩纳哥人天天惦记顾骜是不是偷漏了税赋或者截留了利润分账。所以，赶走是不可能的，让对方睁一只眼闭一只眼已经是最好状态了。除了朱塞佩以外，卡洛琳也带来了一些专业人员，有财务的也有技术的，跟顾骜一起视察这片开工才一个多月的工地。这是一条只有两三百英尺、也就是七八十米宽度的狭窄海岸线。其西侧距离跟法国人的边境，只有20多米的距离了摩纳哥人一开始是计划把直接贴着跟法国边境的海岸拨给顾骜的，但是后来觉得还是操作层面不太好弄。容易施工的时候捞过界侵犯法国领海引发纠纷，所以还是往后退了二三十米，留足施工误差。一国领海的宽度，理论上最大可以有12海里，不过摩纳哥的国土东西总宽度，也不过才佔了四五英里的海岸线，要是往海里伸出去的部分比国土宽度还宽，确实有些过分了，而且关键也是用不到那么多。所以，两年前开始为填海规划时，顾骜跟摩纳哥官方博弈之后，对方要求往海里填堤的深度最远不能超过3英里，然后允许顾骜在填出来的堤上建设海景别墅出售反正未来摩纳哥人自己要填海，也不会比顾骜目前填的更远，离岸不会超过三英里的。所以只要法国人不抗议顾骜这个项目，先佔住坑形成既定事实，将来摩纳哥王室可以慢慢等楼价继续涨再动手。顾骜这边，最终找人设计出来的施工方案，大概是填80米宽、3公里多长，总计30公顷面积的地皮，也就是03平方公里。填海区中间设计一条10米宽的道路、加上一边各1米的绿化带和2米的人行单车混用道标準车道是35米宽，造得比标準车道宽一点便于超车。所以这样算下来，道路要佔掉中间16米的宽度，剩下64米两岸均分，每一侧留32米盖别墅和私家花园，每公里单侧可以排40户左右。整个项目可以造300座别墅，32乘25的规格，每座别墅算上花园总佔地是800平米，算是非常豪的豪宅了。毕竟在摩纳哥这种寸土寸金的地方，还能让你有三四百平建筑佔地的房子、同等面积的花园，已经豪得不能再豪了，至少都是亿万富翁才消受得起的。总家产只有几千万美金或者英镑的人，多半不敢来这种地方置业。为了让富豪的用户体验达到最好，项目的设计单位也是用尽匠心，特地把东西两岸的别墅各自错开半个身位。也就是东边的楼正对西边的楼间花园，而西边的楼也正对着东边的花园。如此一来，无论住在长堤的东岸还是西岸，都可以同时看到两边的海景。无非是正对的这一侧，海离阳台只有10几米远，而另一侧的海距离阳台有50米远。但50米其实在楼上看也就一丁点距离，很容易产生“这也是我家的私家海滩”的错觉，近似于360度全景无死角海景。只有斜对的两个角没有海景，被路对侧的别墅挡住了另外，考虑到填海施工的时候，有些溢散的底沙有可能把长堤两侧的海床垫得比较浅，设计方最终还準备在观察沉降后补充施工，做一圈通海泳池和泊位，确保每座别墅都有自己的游泳区和游艇位，至于安全措施可以用防护网解决。近处的海面上，可以看到一根根空心的镀锌钢管桩深深楔入海底的珊瑚砂岩，还有移动的桩机平台在层层推进作业，镀锌钢桩之间还用预製水泥网箱封边。然后，才可以看到远处的抽沙吹填船，开足功率从海床底下抽出每秒成吨的底砂，往钢桩和网箱围成的空间里猛灌。因为要造的地皮非常狭长，初始的围堰作业就很困难，成本比那些大块的方形填海难很多。毕竟众所周知，填海的时候，四周的围堰单位面积施工成本，是比中心随便填充的部分贵得多的，金角银边草包肚。而且对面不远就是法国人的领土，如果围堰坡度太大，把法国那一侧的海地也垫浅了，难免法国人不会跳起来挑事情。比如前文提到的那些预製水泥网箱，如果不是要防着法国人，完全就没必要这样封边。卡洛琳和顾骜一行人，视察了一圈，现场那个从香江带来的技术负责人，也在顾骜的提前暗示下，拚命强调这个工程的特殊性、所以成本额外高昂。卡洛琳听了，也亲自按照对方的解说仔细观察了技术差异，可惜作为一个女人，她理科天赋终究无法完全理解这里面的成本差距究竟有多大陷阱。她轻轻咳嗽了一声，只能换一个角度来旁敲侧击“这儿盖好之后，你準备卖多少钱一平填海工程至少要两年，还要留时间观察沉降，施工装修也差不多时间。我看你这个房子，1992年能交付现房就不错了，也许更晚。现在的别墅均价，按佔地面积算，也才2万多法郎一平米。我们王室的地产评估师认为，四五年后国内的豪华别墅价格，也就最多涨到接近3万法郎，相当于五六千英镑。所以，你要把所有成本压低到三千英镑每平以下，才能赚一倍的毛利，扣除税费和财务成本，大约售价的3040算是纯利润。建筑安装和豪华装修的成本是固定的，这种程度的豪宅，至少是一千英镑每平。那么你填海的成本，肯定要低于每平米2000磅，或者把道路和公共设施公摊算下去，每平米1500英镑以下。”把公摊分下去之后，每平米低于1500英镑是肯定的，因为那相当于1平方公里15亿英镑了而即使不採用任何技术创新，按照历史上香江80年代末开始造国际机场的成本，填海一平方公里最多也就1213亿英镑，肯定用不了15亿。这是指在围堰施工要求很精密的海域施工，所以成本高。南海那种吹填造岛是不怕周边海床流沙漫灌的，所以不需要高质量围堰工程，用坡度比较缓的自然重力坝就行，然后直接抽沙子往里灌，要便宜很多至于估算的建筑安装和装修成本，一千镑一平米，也算是比较公允的价格。后世中国的那些真精装修豪宅，装修标準都要几千人民币一平米。这儿的可是给欧洲顶级富豪住的，装修和建筑加起来一千镑怎么不要。卡洛琳想知道的是，顾骜到底能做到填海成本比每平米1500英镑究竟再低多少。这样，也便于王室后续在税费啦、各种检查卡要方面多分一点啦找找尺度。放水养鱼，也不能太贪，把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢来了，对吧。顾骜分析了一波技术理由，然后假装跟卡洛琳推心置腹的样子，屏退左右，才附耳低语“其实低不了多少，首先您估计的装修和建筑安装成本，一千镑一平米略低了些，我们实际预算做了起码一千二百镑因为公用道路的成本、公用绿化带、其他公用设施，都要羊毛出在羊身上平摊下去。这么高档的社区，外部环境设施总不能差吧。而且，等后期不佔填海陆地面积的通海泳区、游艇泊位都加上后，建筑成本还要摊上去。至于填海方面，目前我们预估的工程总价是2亿8千万英镑左右，折算下来，每平方公里大约是9亿5到9亿6，比原先不使用吹填技术时的传统施工方案，确实便宜了将近20。不过因为前述的建筑成本提高了，我最终成本还是在大约一平米2500镑，没你想的那么赚。”成本2500镑，四五年后预计售价50006000镑，这就是顾骜所谓的“没那么赚”。但如果按照目前的摩纳哥楼价来估计，这种说法倒也不算错，因为1988年的顶级豪宅楼价，也就4000镑一平左右，按时价算毛利，才375。卡洛琳显然不信顾骜给的成本“你觉得我会信么要么就是你对未来楼价的上涨趋势，还有更多的把握你觉得5年后会远远超过五六千英镑一平”“我还真是赌了未来几年，楼价暴涨幅度会远超过每年15，所以，我才肯现在投入这么多，到一个地产项目上三四年里，拿出3个亿英镑的现金，做这种项目，没有足够的利润，我确实看都不会看。我买下王安电脑之后，现金流一直在两亿美元以内的警戒位上下波动，我可没那么多閑钱对付传统的重资产，你知道的，我对房地产一贯兴趣不大的。”重回80当大佬重回80当大佬